Wegweiser für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca

 

 

Beachten Sie bitte, als erstes benötigen Sie für den Immobilienkauf in Mallorca  eine sogenannte N.I.E. -Nummer . Eine Identifizierungsnummer für Ausländer. Diese N.I.E. ist das Wichtigste überhaupt. Ohne sie kann man keine Rechtsgeschäfte tätigen.

Die N.I.E. muss nach Terminvergabe (online) bei der Ausländerbehörde in Palma de Mallorca beantragt werden. Da es derzeit bei der Terminvergabe zu langen Wartezeiten kommen kann, empfiehlt es sich die NIE Nummer bei der Spanischen Botschaft im Heimatland 

zu beantragen. 

 

 

Vor dem Immobilienkauf benötigen Sie ausserdem ein Konto bei einer spanischen Bank. Funktioniert nicht ohne die N.I.E.

 

Nachfolgend verschiedene Vertragsoptionen und anfallende Steuern die auf Sie zukommen:

 

PRIVATRECHTLICHE OPTIONEN

Bis zur Vorbereitung des Notartermins stehen sowohl dem Verkäufer als auch dem Käufer beim Immobilienerwerb auf Mallorca verschiedene privatrechtliche Möglichkeiten zur Verfügung.

 

OPTIONSVERTRAG

(Contrato de Opción de Compra)

Der Optionsvertrag räumt dem Käufer einer Immobilie auf Mallorca, gegen Zahlung einer Optionssumme, die Immobilie des Verkäufers  bis zu einem festgelegten Termin zu kaufen. Die Höhe der Optionssumme liegt in der Regel zwischen 10 und 20 Prozent des Kaufpreises.

Wenn der Kauf nicht zustande kommt behält der Verkäufer die Optionssumme ein. Kommt der Kaufvertrag zustande so wird die Optionssumme dann auf die Kaufsumme angerechnet.

 

RESERVIERUNGSVERTRAG

(Contrato de Reserva)

Mit diesem Vertrag BITTET der Käufer den Verkäufer, gegen Zahlung einer geringen Summe, die Immobilie für ein paar Tage zu reservieren.

Kommt nach Ablauf dieser Zeit kein privatrechtlicher Kauf-oder Optionsvertrag zustande, behält der Verkäufer die Reservierungssumme ein.

 

KAUFVERTRAG

(Contrato de compraventa)

Ein Kaufvertrag sollte IMMER in Zusammenarbeit mit einem beauftragten Anwalt entschieden werden. Nach der Festlegung der Vertragsmodalitäten und der Finanzierung wird ein privater Kaufvertrag geschlossen.

 

Dieser Vertrag sollte inhaltlich die exakte rechtliche Objektbeschreibung sowie endgültige Kaufsumme, die Zahlungsbedingungen und den Zeitpunkt der Vertragserfüllung, nebst dem genauen Übergabedatum der Immobilie beinhalten.

 

Der Notar fordert 3 Tage  vor dem Beurkundungstermin einen aktuellen Grundbuchauszug an.

 

Hiermit wird die Immobilie für alle anderen Notare für 10 Tage gesperrt. Beim endgültigen Notartermin verliest der Notar die Urkunde und vermerkt die Zahlungsweise des Kaufpreises. Normalerweise erfolgt die Zahlung der Immobilie beim Notartermin mittels eines bankbestätigten Schecks.

Unmittelbar danach wird vom Notar eine Meldung über den Verkauf an das  Grundbuchamt gemacht. Der beauftragte Anwalt leitet dann eine Ausfertigung der Kaufurkunde (escritura) für die Eintragung beim Grundbuchamt ( registro de la propiedad) ein.   

 

Die Notarkosten, die in Mallorca in der Regel 1% des Kaufpreises betragen sowie die Kosten für die kommunale Grundbuch- und Katastereintragung werden beim Kauf eines Grundstücks, eines Hauses, einer Wohnung, entweder die spanische Mehrwertsteuer( IVA ) oder  die Übertragungssteuer ( ITP =  Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ) fällig.
Diese Steuer entspricht in etwa der deutschen Grunderwerbssteuer.

 

Ist der Käufer eine PRIVATPERSON, dann wird anstatt der IVA (Mehrwertsteuer) die ITP (Grunderwerbsteuer) fällig.


Ist der  Käufer ein UNTERNEHMER, z.B. ein Bauträger oder ähnliches ist, muss er die IVA ( Mehrwertsteuer) bezahlen.

Diese beträgt 21% für unbebaute Grundstücke oder Gewerbe-Immobilien.
Beim Kauf von Wohn-Immobilien zahlt der UNTERNEHMER (Käufer) 10%.

 

GRUNDERWERBSSTEUER  (ITP)

 

Die Höhe der aktuellen Grunderwerbsteuer ist auf den Balearen folgendermaßen aufgeteilt.

 

-8%  beim Kauf einer Immobilie

         bis 400 000 Euro,

 

-9%  beim Kauf einer Immobilie ab

         400 000 Euro bis 600 000 Euro,

 

-10% beim Kauf einer Immobilie über

          600 000 Euro.

 

 

GEMEINDESTEUER (IBI)

 

Diese jährlich zu bezahlende Steuer wird auf Grund des Katasterwertes, oder des vom spanischen Finanzamt eingesetzten Grundstückswertes berechnet.

Die Katasterbewertung berücksichtigt sowohl den Wert des Grundstücks als auch den Gebäudewert, je nach Typ, Lage und Nutzung.

Auf Grund dieser Werte entscheidet jede Gemeinde den Prozentsatz, welcher der Berechnung der Gemeindesteuer zu Grunde liegt.

 

WERTZUWACHSSTEUER  (PLUS VALIA)

Beim Immobilienkauf wird auch diese Steuer fällig. Hierbei handelt es sich um eine kommunale Steuer, die sich aus dem Wertzuwachs des Grund- und Boden, (jedoch nicht um den Wert der darauf errichteten Immobilie) seit der letzten Änderung im Grundbuch, errechnet.

Aus diesem Grund ist diese Steuer beim Kauf einer Bestandsimmobilie auf Mallorca eher gering. Der jeweilige Prozentsatz der Steuer ist von Gemeinde zu Gemeinde verschieden. Er kann auch auf den Internetseiten der jeweiligen Gemeinde abgefragt werden.

Laut Gesetz muss der VERKÄUFER der Immobilie die PLUS VALIA bezahlen.

Es empfiehlt sich daher eine vertragliche Regelung zur Zahlung dieser Steuer in den Kaufvertrag mit aufzunehmen.

Der KÄUFER ist auch verpflichtet, der Gemeinde eine Kopie des notariellen Kaufvertrages seiner Mallorca Immobilie

vorzulegen. Dadurch wird sichergestellt, daß der Verkäufer diese Steuer zu entrichten hat und nicht auf den Käufer

abgeschoben werden kann.

 

 

 

 

BAUPROJEKT IN MALLORCA

 

Wenn Sie auf Mallorca bauen wollen gibt es auch hier bzgl. der Auswahl der Bauunternehmer einiges zu beachten.

 

GENERALUNTERNEHMER

 

Der Bauherr beauftragt den Architekten, der das Haus / Wohnung nach seinen Wünschen plant.

Für die gesamte Bauausführung wird dann ein Generalunternehmer beauftragt. Das Unternehmen muss dann die Baustelle koordinieren, überwachen und haftet für alle im Vertrag vereinbarten Leistungen sowie für die fristgerechte Fertigstellung.

 

Vorteil: 

Das Risiko der Baukostenüberschreitung

Trägt der Generalunternehmer. Manche Unternehmer erheben dafür einen Risikozuschlag.

 

Nachteil:

Der Bauherr hat in der Regel keinen Einfluss auf die Auswahl der Subunternehmer und Handwerker.

 

 

TOTALUNTERNEHMER

 

Wer mit einem Bauträger baut bekommt alles aus einer Hand.

Vom Grundstück über Anschlüsse, die einzugsbereite Immobilie bis hin zur Außenanlage. In der Regel ist alles dabei.

Der Bauträger baut in Eigenregie mit eigenem oder fremdfinanzierten Geld, und auf eigenes Risiko.

Er plant den Grundriss, kümmert sich um die Baugenehmigungen, vor-oder auch zeitgleich mit dem Verkaufsstart. Er vergibt die Gewerke und leitet den Bau. Bis zur Übergabe bleibt der Bauträger mit allen Pflichten und Rechten Bauherr.

 

Der Erwerber hat kaum Befugnisse auf der Baustelle, muss aber dafür auch für nichts haften.

Ein seriöser Bauträger lässt jedoch während der Bauphase Prüfungen der Immobilie durch den Besitzer zu.

 

Vorteil:

Der Bauherr/Auftraggeber hat nur einen

Ansprechpartner und muss sich praktisch um nichts kümmern.

 

Nachteil:

Eigene Vorstellungen und andere Ausstattungsdetails lassen sich zwar 

einbringen – in der Regel jedoch gegen Aufpreis.

 

 

BAUHERRENPARTNERSCHAFTEN

 

Architekt und einzelne Baufirmen d.h. der Architekt plant nach Vorgaben des Bauherrn.

Für die Ausführung sind dann Firmen verantwortlich die vom Architekten + Bauherrn  ausgewählt werden.

Die Bauleitung übernimmt der Architekt d.h. die Einhaltung des Zeitraumes, Sicherung der Qualität, Verhinderung – und Beseitigung von Mängeln.

 

 

Vorteil:

Der Architekt kann am Besten auf die Wünsche und Änderungsvorschläge des Bauherrn eingehen.

 

Nachteil:

Das Risiko einer Baukostenüberschreitung ist hoch. Es wird in der Regel vom Bauherrn getragen.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kontakt

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